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七、租賃合同

1.租賃期限

(1)租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。

(2)租賃期限屆滿(mǎn),當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。

(3)當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依據民法典的規定仍不能確定的,視為不定期租賃;當事人可以隨時(shí)解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。

2.合同形式

租賃期限6個(gè)月以上的,應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式,無(wú)法確定租賃期限的,視為不定期租賃。

3.租賃物的使用

(1)承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確,依據民法典的規定仍不能確定的,應當根據租賃物的性質(zhì)使用。

(2)承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。

(3)承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。

4.租賃物的維修義務(wù)

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務(wù),但是當事人另有約定的除外。

(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。

(3)因承租人的過(guò)錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔上述規定的維修義務(wù)。

5.租賃物的改善、增設

(1)承租人經(jīng)出租人同意,可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物。

(2)承租人未經(jīng)出租人同意,對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

6.轉租

(1)承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

(3)出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在6個(gè)月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。

7.租金支付

(1)承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依據民法典的規定仍不能確定,租賃期限不滿(mǎn)1年的,應當在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期限1年以上的,應當在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付,剩余期限不滿(mǎn)1年的,應當在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付。

(2)承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

8.買(mǎi)賣(mài)不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

9.承租人的解除權

租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

10.租期屆滿(mǎn)后繼續使用租賃物

租賃期限屆滿(mǎn),承租人繼續使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

【例題·2020單選題】甲公司租用乙公司的倉庫,租期3年,租金月付。租期屆滿(mǎn)后,甲公司繼續繳納租金,乙公司亦未拒絕。3個(gè)月后,乙公司將該倉庫出租給丙公司。因丙公司要求甲公司限期騰退倉庫而引發(fā)糾紛。根據《民法典》規定,下列關(guān)于本案租期屆滿(mǎn)后甲公司、乙公司之間租賃合同效力的說(shuō)法中,正確的是( ?。?。

A.租期屆滿(mǎn)后甲公司、乙公司租賃合同效力待定,若乙公司事后明確同意續租則有效

B.租期屆滿(mǎn)后乙公司仍接受甲公司繳納的租金,可視為雙方租賃合同續訂3年

C.租期屆滿(mǎn)后甲公司、乙公司租賃合同繼續有效,且乙公司有權隨時(shí)解除租賃合同,但是應當在合理期限之前通知對方

D.租期屆滿(mǎn)后因雙方并未續訂,甲公司、乙公司租賃合同終止

【答案】C

【解析】租賃期限屆滿(mǎn),承租人繼續使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。不定期租賃,當事人可以隨時(shí)解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。

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